¿Cómo construir sin riesgo en un terreno ajeno?

Charlando hace unos días con agremiados de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, me decían que cada vez es más típico el tener que buscar socios estratégicos para generar buenos negocios inmobiliarios.

“Las nuevas necesidades del mercado y la ten-dencia de vivir y trabajar en edificaciones ver-ticales, nos obligan más frecuentemente a tener que construir sobre el inmueble de un tercero que sabe perfectamente que su tierra se encuentra en zonas privilegiadas”, nos co-mentó uno de los industriales que se encon-traba en el desayuno.

Entonces, uno de sus colegas interrumpió y lanzó el siguiente comentario: “¡De acuerdo!, pero mi duda es ¿cómo darle seguridad a este tipo de operaciones?”.

Así que aproveché la pregunta y les contesté: Seguramente muchos de ustedes optan por constituir fideicomisos o una inmobiliaria para documentar qué es lo que aporta cada uno de los socios del futuro desarrollo inmobiliario.

Ahora bien, en lugar de eso, yo les recomen-daría constituir jurídicamente un DRS.

“¿Qué es eso?”, inmediatamente me respon-dieron.

El Derecho Real de Superficie, o DRS por sus siglas, es una alternativa reconocida por el derecho civil para que el propietario de un terreno, coexista de forma independiente, con el constructor de la futura edificación.

Así pues, con esta figura las constructoras y los dueños de la tierra, se organizan de manera sencilla a través de un contrato para que en ningún momento del proyecto inmobiliario se considere que la propiedad de lo edificado se pierde en perjuicio del edificador y se mezcla con el terreno del socio inmobiliario.

De nuevo tomó la palabra uno de los industria-les y dijo: “Okey, si te entendí, con el contrato de DRS puedo iniciar inmediatamente un pro-yecto inmobiliario con un socio estratégico sin que el desarrollo que construya corra riesgos legales respecto a deudas o pasivos fiscales que tenga el dueño del terreno, pero ¿qué otras ven-tajas ofrece esta alternativa?”.

La diferencia entre el DRS y un fideicomiso, es simple, pues el Fideicomiso es un vehículo que literal un tercero fiduciario maneja; mientras que el Derecho Real de Superficie además de no generar honorarios para una fiduciaria, es un acuerdo civil cuya velocidad y decisiones son totalmente controladas por sus socios. Le res-pondí.

Además, la constitución de este derecho tiene la ventaja de estar fiscalmente exenta de impues-tos a diferencia de la opción de aportarle terre-nos a una inmobiliaria.

“!Suena perfecto!, pero al final del proyecto, ¿cómo nos separamos los socios y le vendemos al cliente?”.

Muy fácil, ambas partes cancelan el contrato de DRS a través de un acuerdo de terminación. Y de esta manera, también ratifican la forma en que acordaron consolidar la propiedad de la construcción y el terreno; ya sea a favor de al-guno de ellos, o bien, directamente a un tercero que propiamente son los clientes del proyecto inmobiliario.

Autor
Lic. y C.P. Luis Florentino Elizondo López
Subdirector General
Despacho Elizondo Cantú, S.C.

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